Ejendomsflip fra køb til salg

Start med hele regnestykket

Fortjenesten på et ejendomsflip er forskellen mellem salgsprisen og alle projektets omkostninger. Købspris og renovering er kun begyndelsen. Handelsomkostninger, renter, løbende drift, rådgivning, mægler og uforudsete udgifter skal også indgå.

Brug samme princip fra første screening til den endelige beslutning: skriv hver forudsætning synligt, angiv hvor tallet kommer fra, og undgå at lade små poster forsvinde i en samlet rund sum.

• Køb og tinglysning
• Renovering og projektledelse
• Finansiering og ejerperiode
• Salg, rapporter og mægler
• Buffer til ukendte forhold

Beregn den reelle anskaffelsespris

Anskaffelsesprisen er købsprisen plus de omkostninger, der er nødvendige for at gennemføre handlen. Det kan blandt andet være tinglysningsafgift, advokat, køberrådgivning, teknisk gennemgang og finansieringsgebyrer.

Når du sammenligner ejendomme, bør du bruge den samlede anskaffelsespris. To boliger med samme udbudspris kan have forskelligt kapitalbehov, hvis den ene kræver mere rådgivning, dyrere finansiering eller hurtig overtagelse.

Byg renoveringsbudgettet post for post

Et professionelt renoveringsbudget bør kunne kontrolleres mod tilbud og faktiske udgifter. Opdel derfor arbejdet i kategorier som køkken, bad, el, VVS, gulve, malerarbejde, tag, facade og udearealer.

Skeln mellem opgaver, der er nødvendige for at bringe ejendommen i orden, og forbedringer, som forventes at løfte salgsprisen. Det gør det lettere at prioritere, hvis budgettet bliver presset.

• Mængde og enhedspris
• Arbejdsløn og materialer
• Tilbudt, budgetteret og faktisk beløb
• Deadline og ansvarlig leverandør
• Reserve for skjulte fejl

Medregn tid og finansiering

Et flip koster penge, mens du ejer det. Renter, bidrag, forsikring, ejendomsskatter, varme, el og eventuelle fællesudgifter vokser med projektperioden. Derfor er en forsinkelse både en tidsmæssig og økonomisk risiko.

Beregn finansieringen ud fra den faktiske udbetaling, lånets rente, gebyrer og forventede løbetid. Test derefter, hvad to eller tre ekstra måneder gør ved fortjenesten.

• Renter og bidrag
• Stiftelsesomkostninger
• Månedlige ejerudgifter
• Likviditet under renoveringen
• Omkostning ved forsinkelse

Vurder salgsprisen nøgternt

Den forventede salgspris bør bygge på relevante, sammenlignelige handler og boligens forventede stand efter renovering. Udbudspriser er ikke det samme som realiserede salgspriser, og et gennemsnit for et stort område kan skjule betydelige lokale forskelle.

Lav mindst tre scenarier: et presset salg, et forventet salg og et stærkt salg. Brug det forventede scenarie som hovedcase, men kontrollér, at projektet kan tåle det pressede udfald.

• Sammenlign samme boligtype og størrelse
• Justér for stand, beliggenhed og salgstidspunkt
• Medregn mægler og markedsføring
• Medregn energimærke og relevante rapporter
• Test længere liggetid og prisnedslag

Beregn fortjeneste og ROI

Fortjeneste før skat beregnes som salgsprisen minus alle køb-, projekt-, finansierings-, drifts- og salgsomkostninger. ROI viser fortjenesten i forhold til den kapital, der er investeret.

Vær tydelig om nævneren i din ROI. Afkast på hele projektets kapital og afkast på egenkapitalen er to forskellige nøgletal og kan ikke sammenlignes direkte.

Sæt faste krav før du køber

En beregning bliver mere værdifuld, når den kobles til tydelige beslutningsregler. Definér på forhånd dit maksimale bud, mindste acceptable fortjeneste, minimumsbuffer og længste projektperiode.

Kontrollér til sidst alle væsentlige forudsætninger med relevante fagfolk. Ejdora kan strukturere beslutningsgrundlaget, men kan ikke erstatte juridisk, skattemæssig, finansiel eller byggeteknisk rådgivning.

• Maksimal samlet investering
• Minimumsfortjeneste i kroner
• Minimumsafkast
• Likviditetsreserve
• Stopkriterier ved nye fund