Sådan beregner du afkast på en udlejningsejendom

Brug flere nøgletal – ikke kun ét

Afkast kan måles på flere måder. Bruttoafkast er hurtigt at beregne, men ser bort fra driftsudgifter og finansiering. Nettoafkast viser ejendommens drift før finansiering, mens cashflow viser, hvad der er tilbage efter låneydelser.

Cash-on-cash sætter det årlige cashflow i forhold til din investerede egenkapital. Tilsammen giver nøgletallene et mere nuanceret billede end én enkelt procentsats.

• Bruttoafkast til første screening
• Nettoafkast til vurdering af driften
• Cashflow til likviditet
• Cash-on-cash til afkast på egenkapital
• Følsomhed til vurdering af risiko

Beregn den effektive lejeindtægt

Start med den kontraktmæssige eller realistisk forventede husleje. Træk derefter forventet tomgang, tab på lejere og eventuelle udgifter, der reelt bæres af udlejer, fra.

Brug ikke automatisk den højest tænkelige husleje. Lejen skal være lovlig, konkurrencedygtig og realistisk for boligens stand og område. Få juridisk rådgivning ved tvivl om lejefastsættelsen.

Medregn alle driftsudgifter

Driftsudgifter er de tilbagevendende udgifter, der følger med ejerskabet og udlejningen. Skeln mellem udgifter, som kan opkræves hos lejer efter gældende regler, og udgifter, som du selv skal bære.

Vedligehold bør ikke sættes til nul, blot fordi ejendommen er nyrenoveret. En løbende reserve gør cashflowet mere realistisk og reducerer risikoen for, at større arbejder kommer som en overraskelse.

• Ejendomsskatter og forsikring
• Administration og regnskab
• Fællesudgifter og ejerforening
• Vedligeholdelsesreserve
• Forbrug og service, som udlejer betaler

Fra bruttoafkast til nettoafkast

Bruttoafkast beregnes som årlig leje divideret med ejendommens pris eller samlede investering. Nettoafkast beregnes som driftsoverskuddet før finansiering divideret med den samlede investering.

Brug den samlede investering, når handelsomkostninger og nødvendige forbedringer er væsentlige. Ellers kan afkastet se højere ud, end den kapital projektet reelt kræver.

Beregn cashflow efter finansiering

Finansieringen ændrer ikke ejendommens nettoafkast før gæld, men den ændrer dit månedlige cashflow og afkastet på egenkapitalen. Medregn både renter, bidrag, afdrag og lånets etableringsomkostninger.

Afdrag reducerer likviditeten, men opbygger samtidig egenkapital. Vis derfor både cashflow før og efter afdrag, så du kan skelne mellem løbende likviditet og formueopbygning.

• Rente og bidrag
• Afdrag
• Banklån og realkredit hver for sig
• Egenkapital ved køb
• Cashflow før og efter afdrag

Test tomgang, rente og vedligehold

Et basisbudget fortæller, hvad du forventer. En følsomhedsanalyse fortæller, hvad der kan gå galt. Test mindst højere rente, lavere lejeindtægt, ekstra tomgang og større vedligehold.

Vurder også, hvor længe din likviditetsreserve kan dække et negativt cashflow. Det er især vigtigt ved variabel rente, få lejemål eller en ejendom med kendte kommende arbejder.

• Én måneds ekstra tomgang
• 1–2 procentpoint højere rente
• 10 % højere drift
• En større uforudset reparation
• Lavere genudlejningsleje

Sammenlign cases på samme grundlag

Brug samme definitioner, periode og omkostningsniveau, når du sammenligner ejendomme. En case med bruttoafkast kan ikke sammenlignes direkte med en case, hvor tallet er nettoafkast.

Notér også datakvaliteten. En case baseret på dokumenterede lejeindtægter og faktiske driftsregnskaber er stærkere end en case baseret på skøn alene.